マイホームの購入を考えたときいろいろなことで悩むと思います。
そんないろいろな悩みを私個人の考えに当てはめて解決していきたいと思います。
私と考えが似ていると思う方は参考にしてください。
皆さんが悩まれることとしては、新築住宅と中古住宅で悩まれる人の割合は少ないかもしれません。
最初から中古住宅の購入は検討していないという方も多いと思います。
そこには中古住宅特有の不安があります。
日本の戸建て住宅市場において中古住宅を購入する人の割合は2割程度です。多くの人が新築住宅を選んでいることがわかります。
今回はそんな中古住宅は本当によくないのか？皆さんが新築住宅にする理由などについて考えていきたいと思います。
中古住宅のメリット・デメリット
多くの人が新築住宅を購入する理由を探るために、まずは中古住宅のメリット・デメリットについて考えたいと思います。
デメリット
2．建物が古くなっている
3．設備が古くなっている
4．性能が昔の性能
5．税制の優遇や控除が少なかったり受けられなかったりする
多くの人が１、２、３番が嫌で中古をやめると思います。
そうですよね折角一生に一度かもしれないマイホーム。新品がいいですよね。
それに入居後すぐに設備の不具合で出費が発生したりするのは嫌ですね。建物もがたがきているんじゃないかも心配ですよね。
今の住宅は年々性能がアップしています。
性能の悪い家というのはイニシャルコストは安いですが、結果ランニングコストは高くなります。
長く済めば長く済むほど割高になります。
欧米諸国ではそういう考えは当然のことになっていて、光熱費にお金を払うのはお金に火をつけることだという慣用句がある程です。
中古住宅購入時は優遇税制に制限がある
マイホームの取得を考えたときに税金の優遇についていろいろなところで情報を得て、折角なら利用したいと考えますよね。
しかし、中古住宅の場合はどの建物でも利用できるわけではないので注意が必要です。
多くの人が利用しようと考えている住宅ローン減税。
木造では築20年以内。軽量鉄骨では築25年以内の建物が対象です。
適合証明を受けている建物は別ですが、昔の建物は受けていないことも多いですし、自分で取得するにもお金がかかります。
そもそも古い住宅では適合審査に合格しない可能性もあります。
ですのでこの辺りの築年数は気にした方がよさそうです。
もう一つすまい給付金の利用を考えている人も多いと思います。
しかしすまい給付金の対象物件は築10年以内ですし、そもそも売主が個人の場合は消費税がかからないのですまい給付金はもらえません。
でも消費税がかからないことの方がメリットが大きいですよね！?
すまい給付金の上限額は40万円です。3000万の物件を買った場合の消費税は300万です。260万もお得です。
メリット
2．立地を選べる可能性が高い
3．建売に比べて土地や建物が広い
4．実物を見て決められる
5．売主が個人の場合は消費税がかからない
6．間取りやコンセントの使いにくさを割り切れる
7．家の汚れを必要以上に気にしなくてすむ
2017年の住宅市場調査によると、新築住宅と中古住宅を購入した人の平均金額の差は1000万円でした。
中古住宅には新築にはかかってこない不動産の売買手数料がかかってきます。物件価格によりますが100万～150万くらいはします。
ですが新築住宅にはそれ以上に諸経費が掛かっています。建物の価値以上の金額を払っています。
中古をリノベーションして住んでも新築を買うより割安で買うことができるうえ、間取りもある程度自分好みにできます。住宅設備も新品に変えることができます。
耐震補強まですると1000万くらいの金額がかかってくるので、新築とあまり変わらなくなってきます。
ですので中古住宅を購入する際はその辺を注意して買われることをお勧めします。
解決編
解決編といっても中古住宅を購入する際の解決編ということになってしますので、もともと中古住宅の購入を検討されていない方には関係ないかもしれません。
解決しなければならない事柄は二つあると思います。
一つはお金に関する解決
もう一つは建物(購入方法)に関する解決です。
お金に関する解決編
中古住宅を購入するうえで抑えることのできる費用がいくつかあります。
その中でも手数料やリノベーション費用について解説していきたいと思います。
仲介手数料
実は不動産屋さんの仲介手数料は値引きが可能です。
仲介手数料の上限金額は物件価格の3％プラス6万かける消費税と決まっています。
この上限が決まっているだけで仲介手数料はこの範囲内で決めてよいのです。
なので交渉することは可能ですが、仲介手数料の値引き交渉はデメリットの方が大きくなるのであまりお勧めできません。
だったら最初から仲介手数料無料の不動産屋さんに頼むという手もありますが、中古住宅では手数料が無料にできる物件は限られてきます。(売主が不動産屋など)
デメリットというのは、手数料の引き下げは仲介業者のモチベーションに関わるということです。
だったら不動産屋さんに頑張ってもらって物件の価格を下げてもらった方が、結果仲介手数料も下がり得になります。
築年数を考えて購入物件を検討する
そんなの当たり前のことだと思った人も多いと思います。
でも皆さん築年数といっても築何年を基準に考えたらよいかわかりますか？具体的に何年以内と決めている方は少ないのではないでしょうか。
私は建築基準法と住宅ローン減税の観点から木造では20年以内、軽量鉄骨では25年以内が良いと考えています。
1982年に建築基準法が改訂され耐震性能が見直されました。その後2000年にももう一度見直しがされて現在の建築基準法の耐震性能になっています。
ですので1982年よりも以前に建築確認申請を通した物件は、中古で買う場合耐震補強が必要になり、リノベーションに大金が必要になってきます。(必ずしないといけないわけではない)
もう一つは住宅ローン減税の対象物件が木造で築20年以内となり、ちょうど2000年に改正された耐震性の年と合致するのです。
ですので私は耐震性能の面と住宅ローン減税の面から築20年以内が良いと考えています。
購入方法に関する解決法
注文住宅を購入する上でもう一つ重要になってくるのは、どこの不動産屋から買うかということです。
厳密にいうと誰から買うかということになってきます。
不動産の物件というのは売買のシステム上、特殊な場合を除きどこの不動産屋さんからでも同じ物件を購入することができます。
自分の知り合いに信頼できる不動産屋さんがいる人はそこから購入すればよいと思います。
しかし、そうじゃない人も多いことでしょう。
皆さんは不動産屋さんについてどのような考えを持っていますか？私は住宅業界という面でひとくくりにしてしまっていました。
よく考えると不動産屋さんは不動産売買のプロであって住宅のプロではないのです。
極端に言えば取り扱う住宅の性能などについてはどうでもよいのです。
誤解がないように述べておきますが、すべての人がそうだというわけではありません。
住宅業界から転職してきて住宅の性能や工法、住宅会社についてすごく詳しい人もいます。
購入する人の立場に立って真剣に考え行動してくれる人もいます。そういった不動産屋さんにお願いすることが大事だということです。
中には自分の利益だけを考え売れればよいという考えの不動産屋さんもいますので、そういう人には注意した方がいいです。
YouTubeなどを見ていると、信念をもって不動産の仲介をしている宅建業を持った方も多くいます。そういった方にお願いしたいですよね。
それでもそういった方に出会えるか不安という方も多いと思います。そんなときは大手の不動産屋さんにお願いするのがよいのではないかと思います。
大手だけが良いと言っているわけではないですが、物件をしっかり調査してくれる不動産屋がいいと思います。
「三井のリハウス」は不動産業界最大手です。独自の検査に基づき売買物件を調査してくれますし、2年間の保証も付いています。
保証を付けられるということはそれだけ調査に自信を持っている証拠です。
不動産屋さんの中にはホームインスペクションの資格を持った方や、別途費用は発生してきますが、ホームインスペクション専門の業者もいるのでそういった方にお願いするのも良いですね。
そうすれば中古住宅を購入する際の設備や建物が古くて心配といった不安や、住んだ直後に何かが壊れるといった不安も解消できます。
折角高い仲介手数料を払うんですから本来そこまで調査する費用も込みにしてほしいものです。