皆さんこんにちは。住宅購入アドバイザーの仕事に転職して1年。来年住宅の取得を考えているガクです。
今回は来年住宅を取得する上で今私が困っていることについて書いていきたいと思います。
解決策があるわけではないですが、同じような悩みがある人がこの記事を読んでくれて、私の考えを知ってそのことが少しでも他の誰かの役に立てればと思いました。
ということで早速私が現在何に困っているか発表していきたいと思います。
私がどうして来年マイホームを購入しようと考えているのか、その理由についてはこちらの記事をお読みください。
住宅ローンに対する私の悩み
私の現在の悩みは、「コロナの影響で妻の収入が減った」ことです。これは妻の収入が減って生活が苦しいということではありません。確かに生活自体は苦しいですが…
では妻の収入が減ったことの何が問題なのでしょうか。
それは妻と私のお互いの年収です。
『私のスペック』にも書きましたが私たち夫婦は収入を合わせて400万円を少し超えるくらいです。
つまり今年の妻の収入が減ると、来年住宅を購入する際の借入可能額が減ってしまう可能性があるのです。
返済負担率は年収400万円以上の人は年収の35%まで。年収400万円未満の人は年収の30%までとなってしまうのです。
年収400万円の人が返済比率35%で35年借り入れした場合の借入可能額は3,967万円です。
それに比べ返済負担率が30%になると借入可能額は3,400万になってしまいます。その差はなんと567万円になってしまいます。
借入額に500万円以上の差が出てくるので、なんとしても返済負担率35%で融資を受けたいのです。
そして住宅ローンの審査には前年の源泉徴収や課税証明書などが使われます(会社員の場合)。
なので来年住宅を購入しようとしている私にとっては、今年の収入は重要になってくるのです。
だから、今年の年収が減って収入合算して400万以下になってしまわないか悩んでいます。
上記のことを踏まえた金融機関の選定
私の妻の収入が減った原因は単に労働時間が減ったためです。コロナの影響で妻の勤め先の営業時間が短くなり、そのため収入が減りました。
普通の正社員だったら収入は確保されると思いますが、妻の雇用形態は契約社員で給料も時給です。
このことが住宅ローンの借入先金融機関を選ぶうえでポイントになてきます。
多くの金融機関では収入合算者の雇用形態がチェックされます。
正社員であれば問題ありませんが、中には正社員以外の場合収入合算の対象にならなかったり、収入合算するにしても収入の100%まで合算してくれないところも多くあります。
なので皆さんも奥さんがパートなどで働いていて、収入合算しようと考えている場合には、借入希望先の金融機関が収入合算に対してどのように対応しているか知っておく必要があります。
借り入れ検討先金融機関
私の現状を踏まえて私が借り入れを検討する金融機関を紹介したいと思います。
今のところ一番有力なのはフラット35ではないかと考えています。確かに金利は変動に比べ高く、総支払額でも400万近く多く払うことになりそうです。
しかし借りられる可能性と、金額で言うとフラット35が一番可能性が高そうです。
私自身勤続年数が1年しかないですし、会社の規模も小さいです。銀行に行ったとしても金利優遇の恩恵はあまり受けられなそうです。
変動金利で借りても金利があまり低くならないのならば、フラット35で借りた方が安心です。
さらにフラット35で収入合算する場合、連帯債務で収入合算することが出来、合算対象者の雇用形態の幅も広いです。パートや契約社員の方であっても収入の100%まで収入合算してもらえます。
私のお客様で契約社員でしたが銀行の住宅ローンを借りれたお客様がいました。その方の場合勤続年数も長く、会社も大きな会社でしたので契約社員でも住宅ローンが借りられたのかもしれません。
契約社員だと銀行系の住宅ローンは審査が厳しいですが、働き方が多様化している現在では銀行の融資基準もその時々で変わってくるようです。
昔は銀行で住宅ローンを借りる場合、勤続年数3年以上あった方が良いと言われていましたが、今は1年以上あれば対象にはなってきます。
また事前審査の計算される金利は実際の適応金利ではなく、店頭金利や10年固定金利で計算されるので借入可能額が減ったりします。
一応変動金利も金利何%で、いくらぐらい借り入れできるのか知りたいので、銀行にも事前審査を出すつもりです。その結果によってどこの銀行で借りるか検討する予定です。
借入機関番外編
そのほかに検討している金融機関としては労金での住宅ローンの利用も考えています。
労金は審査の基準も他の金融機関に比べ少し緩和してくれているようですし、住宅ローンの商品として他の借り入れをまとめられる商品を打ち出しているので、借り入れが多いい人にも良さそうです。
私も借り入れは他の人に比べれば多いですが、もうすぐ払い終わりそうなものばかりなので、住宅ローンにはまとめず考えていきたいと思っています。
その場合返済比率が厳しくなるので住宅ローンを借りるまでには借り入れを減らしておきたいと考えています。
年収や借り入れについてのまとめ
私と同じくらいの年収で、近いうちに住宅の購入を検討している方の参考になったでしょうか？
年収においてはすぐに年収を増やすことは難しいと思いますが、年収として組み込むことが出来る収入もあります。
例えば児童手当などです。私は幼児の子供がいますので年間18万円の児童手当が入ってきます。そのお金は年収として計上することが出来るそうなので、年収がギリギリの人は融資担当者に相談してみてください。
また逆に借り入れを減らすことも考えられます。
借り入れはあとどのくらい残っているかではなく、月いくら払っているかが重要になってくるので、払い済みにする場合には、月の支払いが大きいものから払い済みにすると、借入額が減り返済負担率を空けることが出来ます。
ここで奨学金を借りている人も多いと思いますが(私もその一人です)、奨学金は注意が必要です。
注意というか、金融機関によっては奨学金を借り入れと見なさない金融機関もあるので、無理に返済する必要は無いかもしれません。
奨学金を借り入れと見るか見ないかは金融機関によって違うので、融資担当者とよく相談する必要があります。
借り入れのある人は、どの借り入れを優先的に返したらよいか分からない人もいると思うので、金融機関の窓口で相談してください。自分の現状を話せば、どうすれば融資が通りやすくなるなどの相談に乗ってもらえます。
将来的なライフプランについて相談したい場合は、ファイナンシャルプランナーに相談するのが良いです。
私の場合生命保険の担当の方がファイナンシャルプランナーなので、住宅の購入も含め将来の人生設計の相談に乗ってもらっています。
身近にお金のことを相談できる人がいるのは心強いですよ！
以上のことを参考にしながら、ご自身の住宅ローンの借り入れについて考えてみてくださいね。